【德國房屋政策】嚇死只租不買的人 |估價師揭現況 |住宅政策借鏡德國 |

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德國以來多元住宅政策各國學習對象,人民可以價享有品質租房,惟今年來房價租金暴漲,已成為主要民怨之一。內閣此提出住宅政策,值得我國借鑑。

德國9月26日舉行聯邦眾議院大選後,席次社會民主黨(SPD)聯合綠黨(Die Grunen)和自由民主黨(FDP)組成聯合內閣,三黨代表色紅色、黃色綠色黨,而稱為「綠燈聯盟」(Ampel-Koalition)。

三黨屬性上有差異,社民黨綠黨中間偏左,自由民主黨是自由派,許多主張產生爭辯,兩個月密集協商後,終於達達177頁組閣協議。綠燈聯盟提出新政策,眾所矚目的國際關係產業發展外,提及深受疫情衝擊弱勢族羣,協助改善租屋族問題,預計每年新建40萬套住宅,包含10萬套社會住宅。

德國認為居住權基本人權,其視為國家社會福利體系一環,法律於住宅承租人給予周延保護,房東不可任意調漲租金、無理由不能任意要求房客搬家。並建設大量社會住宅,合作社方式經營,提供30年租金,保障弱勢者居住權。

然而,社會住宅有30年期限,後即成為住宅租金可調整或買賣,故需要持續新增社會住宅,始能因應社會需求,惟德國中間右派基督教民主聯盟於社會住宅態度偏向保守,數量減少。引用德國媒體統計,前任梅克爾政府,預計要新增150萬套住宅,實際上完成120萬套住宅,其中只有11.5萬套社會住宅,導致減少社會住宅,於新增社宅。2000年有200萬套社會住宅,但是去(2020)年剩113萬套,滿足住房需求。

此,柏林市政府於2019年10月祭出五年內房租凍漲政策,雖然受到民眾歡迎,今年4月德國憲法法院宣告違憲。後9月柏林市進行公投,要求政府徵收房地產集團持有上萬户住宅,地人提供住宅,有56.4%選票支持政府徵收住宅。縱然該公投沒有制力,凸顯出人民對租金上漲。

綠燈內閣深知德國民怨,一改梅克爾時代做法,提高房地產供,是每年要新增10萬套社會住宅數量。即使有專家指出工人與土地下,該目標達成,此舉彰顯新政府有解決決心。

《家庭收支調查》顯示,台灣2020年住宅自有率84.68%,但有許多勢族羣買起或租起房子,是雙北會區。然政府或專家只想要求提高交易税(如房地合一税2.0)與持有税(如囤房税),或是要求央行強化選擇性信用管制或是升息,或有助於緩和房價飆漲,不過這些政策弱勢者居住權裨益。

經濟VIP文章限時開放 專家表示,德國早年確實房價、租金控制,2003年到2010年,台灣房價起漲那幾年,德國房價文風不動,今日則不然。 路透

房價漲,人鼓吹不要買房,租房,並以德國為例,完善租賃法規下,德國房屋自有率45%,超過一半人選擇租房,柏林有達85%左右人口為租客,租房沒有什麼。

高源不動產估價師事務陳碧源説,德國不是大家想像那樣子,看一下德國這幾年房價漲幅和租金漲幅「保證嚇死大家」,德國人現在不要説買起房,連租租不起,早年沒買房人,現在多半悔當初。

陳碧源表示,德國早年確實房價、租金控制。房價方面,歐盟統計局,2003年到2010年,台灣房價起漲那幾年,德國房價文風不動,房價指數維持80左右。

但2010年後攀升,2022年指數到160,於漲了一倍。

租金,2004年,德國租金一平方公尺7歐元,維持到2012年,但2013年起每年上漲3%、4%,2022年Q3達11.2元,換算台幣一坪1200多元,過去十年累計漲幅多達五成。

於租金漲勢,柏林市政府2019年修法設租金上限,叫做「房租封頂法案」,但2021年德國聯邦憲法法庭宣佈違憲後,租金續漲,有些租屋公司房客要回之前封頂時租金差額,租屋族人人愁眉臉。

陳碧源表示,德國有完善租屋政策, 民眾相信買不如租,然而,沒買房人,現在處境令人憂心。台灣不用説了,人認為,台灣不動產價格或租金,生不如死,人口減少趨勢下,會下跌,但這是痴心幻想。

他表示,現在包括失落日本,近8年來是開始漲房價、漲物價、漲租金。新加坡最近一年房租,漲幅達二三成以上,。

陳碧源分析,台灣主要會區及周邊衞星城鎮房價或租金下跌。原因有三,第一,即使人口減少,還是會集中大城市及周邊衞星城鎮,居住需求不會變動。

第二各國中央銀行貨幣政策帶動物價上漲或通膨因素下,名目價格上漲,並使得租金獲得成本堆疊支撐。

德國台灣協會前會,台灣護理師、德國護理師及精神病患專業照護人,德國失智者專業照護人、事動物輔助活動、教育及輔助治療研究資料蒐集。著有《借鏡德國-一個台灣人日耳曼觀察筆記》、《借鏡德國-毛小孩力量-歐美的動物輔助治療看台灣動物福利》及德文著作《Mein Onkel aus Taiwan》。

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德國歐洲國家算是擁有房產偏低國家,於法國64%,瑞典81%,與羅馬尼亞近97%擁房率,德國擁房率算是。雖然租屋保障完善,但近年來房租飛飆得,使得柏林市因應飛漲房租價格,制定新法:規範五年內不得漲房租。

德國房租買房房價近來飆漲不止。不過因為有社會住宅保障,讓弱勢者能得到居住保障。

調查有四分之三德國人想擁有自己居住四面牆,但是卻只有47.5%人能擁有自己房產。前東德住民擁房率只有38%,而德國西部,原西德住民是一半以上擁有自己房產。

德國歐洲國家算是擁有房產偏低國家,於法國64%,瑞典81%,與羅馬尼亞近97%擁房率,德國擁房率算是。雖然租屋保障完善,但近年來房租飛飆得,使得柏林市因應飛漲房租價格,制定新法:規範五年內不得漲房租。

新法爭議帶來社會討論期間,許多房東道高一尺,魔高一丈地超前部署,頒布新法之前一次漲足漲滿。柏林新法羨煞其他房租大小城市,許多城市近來走上街頭尋求聯名支持,希望扶搖直上房租可以有個屋頂蓋蓋住。因為要蓋住房租價格,民間稱這個壓抑房租飛漲新法令叫「蓋房租」法案。

基本上德國人熱衷炒房,主要是因為房屋修繕責任租屋保障,使得民間擁有自住宅之外,置產投資。近年來銀行利息前大偏低,以及大量難民工作移民,讓房屋幾個大城市需求大增,價格飛飆。2010年起慕尼黑及柏林大城,房價漲到兩倍以上比比皆是。

世界文化遺址居住盧北克小叔,近來於買到他第二次房子。之前他想買是一棟外型破舊,市府認證蹟,房齡超過兩百年以上房子。房子後面連接牆有幾户人家正在樓上居住,而門面臨街房舍破舊不堪、殘垣斷瓦,灰暗如洞穴空間,説是過去養馬馬廄。

因為房子位處市區,整棟三層樓房佔地,價格斐。此房是蹟建築,故市府有權審核房價。是,當年市府擋下此房交易。

市府審核人員認為,販售屋主能夠開出高價是因為鄰旁房屋屋主花錢整修房子,才能讓此屋主提出價售屋。而此屋主本身沒有花費修繕,卻提高價售屋,獲利,所以市府允許屋主售出如旁鄰高價房價。這是德國市政府讓房屋買賣自由化實例。

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德國房屋政策起爭議- 亞洲週刊

現今先生弟弟要買房,是他租住將近十年市區兩層樓迷你洋房。雖是蹟屋,但之前房東整修完善。原本小叔要年買下租屋,但是房東堅持要十年後才能賣屋,是要避免法規中售賣住宅,繳交投機增值利益所得税。德國增值所得税可達45%,這是德國政府為避免炒房政策之一。

德國社會住宅是保障弱勢基本盤。十多年來德國非左派執政之下,蓋了許多社會住宅,每年減少建蓋社會住宅結果,十五年點算下來,少了一半左右數量。

社會住宅過去200萬户,減少到如今100萬户出頭。另外居住社會住宅者,若所得後於當初申請低標收入,允許繼續住,並且社會住宅建蓋30年後,即可以調整租賃市場租金或出售買賣,故現今只有46%左右低收入者,成為社會住宅受惠户。

德國社會住宅因為建蓋費用有國家資助,租金不得要求過。本人所住城市是德國所得收入排名前幾名城市,租金市場中居高不下。奧迪高薪工作者所租家庭住房,月租要四萬台幣以上。本城一位收入朋友,申請社會住宅不到兩年拿到滿意住所公寓,離市區兩公里,90平方公尺兩人寓所月租只要一萬六千多台幣。

德國社會住宅蓋後,會開放所有符合條件中低收入户,樓房會聘請維修房務者維修。低收入户要地方市政府或委託關位申請資格券,資格券有效期,申請資格券會酌收手續費用700元台幣。

德國地方政府或委託位,於社會住宅入住者是急需入住程度來審查關,例如單親家庭或多人口家庭來允准入住順序。年收入單身者會完全排除在外,只是需要等待。

他們審核入住社會住宅標準不是像台灣是抽籤,不是只有開放三分之一住宅給中低收入户入住,而是社會弱勢急需條件排序來決定,並用30年後解套社會住宅,作為排除社會住宅能讓中低收入户入住刻板印象。

個人住屋附近有許多大樓住宅,30年後轉身一變為具有設計感外型住宅,外身漆上現代感漆色並於樓身外加蓋電梯及節能保温層,吸引年長者降低氣費用家庭,進而調漲房租。承租租屋者因而轉為退休年長者,或是節能家庭,若低收入承租不起,可申請房租補貼。

建商業者來説,他們希望政府只要能夠補助弱勢住處租金,希望蓋太多社會住宅。因為社會住宅租金限制與三十年綁定價房租,會讓租屋市場租金無法增長,但是於保護弱勢立場來説,社會住宅還是目前德國保障居住權救星。

目前缺乏建蓋土地社會住宅數量市場,如果政府加以幹預,房價租金調漲是掌握房東建商手上,居住支出增長勢成為民眾噩夢。

台灣年人面臨買不起、租不起困境,德國柏林如何造就人人住得起、淪為「屋奴」奇蹟?(示意圖/Pascal Volk@flickr)

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住宅政策借鏡德國,估價師揭現況:嚇死只租不買的人

德國住宅自有率不到一半,卻有許多值得台灣參考的「打房」好 …

台灣年人面臨買不起、租不起困境,德國柏林如何造就人人住得起、淪為「屋奴」奇蹟?總統府人權諮詢委員、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱於2018年5月面臨迫遷問題身障團體巨輪協會演講談德國住宅政策與新型態「合作住宅」,道出台灣德國居住政策關鍵差異。

於台灣近85%房屋自有率、買房是投資養老觀念,德國柏林是達85%「租屋率」;政府規範房東不可任意調漲租金、無理由不能叫房客搬走,因此租房成為安身立命選擇,單身年人、獨居老人擔心流離失所──這台灣來説奇蹟,但彭揚凱提醒:「台灣保障居住權,覺得這是天經地義事情,但多國家於房客、租客保障是完善。」

唯有買房,未來人生才能有保障嗎?房價成為台灣年人夢、租屋市場老年人,德國如何處理「住」問題,值得台灣借鏡。

2017主計總處調查,台灣房屋自有率高達84.83%,而中央社報導,主計總處官員指出,台灣房屋自有率和他國相比期處於水準,顯示「有土斯有財」觀念根深蒂固、撼動。

台灣房屋自有率高達8成5,彭揚凱説這可謂世界特例,而人人是租屋族德國柏林,是另一端的世界特例。

談起德國住宅狀況,彭揚凱指出德國全國住房自有率43%,於世界6成而言偏低,德國租屋市場發達,滿足中低收入户、青年人、單身、流動人口、暫住人口、移民需求,柏林端了,住宅自有率15%、85%居民是租房,這數據台灣顛倒。

德國家户人口是。2016年數據,柏林現居人口347萬户,預估2030年達380萬人,家户人口1970年代4人多一户2.7人,單身家户佔51.7 %,意即許多「家庭」是有1名單身年人或老人組成狀況,一個人一個「家」。

「台灣房東聽了很害怕,但德國是國民共識」不能濫漲租金、不能趕房客租客保障政策

為何德國可以發展出「租」主、擔心買房問題住宅市場?彭揚凱指出其一要點,是租客保障──德國房東不可任意調漲房租,惟有當房租於相似房屋租金時才可調整,但不得超過3年漲20%,此外,房客住下來,是只有自己想搬時需要搬家,趕。

「這是台灣房東聽了很害怕,但德國是國民共識──如果房客有交租,沒有原因、房東沒有理由不能讓他走,不能讓他走;就算有理由要讓他走,他要付房客筆錢,還包括要他找到下一個住地方。」彭揚凱説。

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